De bruto huur verwijst naar het totale bedrag dat door de huurder wordt betaald, inclusief kosten. De netto huur komt overeen met wat de eigenaar daadwerkelijk ontvangt na aftrek van niet-terugvorderbare kosten, beheerskosten en belastingen. Het verwarren van deze twee bedragen vertekent elke schatting van de huurwaarderente zelfs voordat er een compromis is ondertekend.
Niet-terugvorderbare kosten en werkzaamheden: wat echt het bruto van het netto scheidt
Het onderscheid tussen bruto huur en netto huur is vooral gebaseerd op de aard van de afgetrokken kosten, omdat sommige voorspelbaar zijn en andere niet.
Ook interessant : Hoe maak je het verschil tussen een kayak en een kano?
De terugvorderbare kosten (koud water, onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, huisvuil) worden doorberekend aan de huurder. Ze verhogen de bruto huur maar verrijken de verhuurder niet. De niet-terugvorderbare kosten blijven daarentegen voor rekening van de eigenaar: onroerende voorheffing, verzekering voor niet-bewoners, beheerskosten, voorzieningen voor grote werkzaamheden.
Voordat we verder gaan, is het nuttig om het verschil tussen bruto en netto huur in detail te begrijpen, vooral om te onderscheiden wat onder de kostenprovisie valt en wat onder de definitieve kosten valt.
Lees ook : Hoe u uw sollicitatiegesprek bij Royal Canin kunt succesvol maken: tips om het bedrijf te integreren
De werkzaamheden van de mede-eigendom die in de algemene vergadering zijn goedgekeurd wegen ook op de netto opbrengst. Een gevelrenovatie of een vervanging van het dak kan meerdere jaren van netto huur vertegenwoordigen. Dit soort uitgaven komt in geen enkele bruto opbrengst voor die in een vastgoedadvertentie wordt weergegeven.
Berekening van de bruto en netto opbrengst: formules en veelvoorkomende valkuilen
De formule voor de bruto opbrengst is eenvoudig: (maandhuur x 12 / aankoopprijs) x 100. Het geeft een percentage dat het mogelijk maakt om snel twee eigendommen met elkaar te vergelijken, maar niet om een aankoopbeslissing te nemen.
De netto opbrengst vereist dat je van de jaarlijkse huur alle niet-terugvorderbare kosten, de onroerende voorheffing, de beheerskosten en eventuele geplande werkzaamheden aftrekt, en vervolgens het resultaat deelt door de totale aankoopkosten (prijs van het goed, notariskosten, makelaarskosten).
Drie veelvoorkomende fouten in de spreadsheets van investeerders
- De prijs in de advertentie gebruiken in plaats van de totale aankoopkosten, inclusief notariskosten en makelaarskosten. Het verschil kan meer dan tien procent van de weergegeven prijs bedragen.
- De leegstand negeren. Een maand zonder huurder per jaar vermindert de jaarlijkse huurinkomsten met ongeveer acht procent, en deze post komt nooit voor in de bruto opbrengst.
- Vergeten de sociale bijdragen op de onroerende inkomsten. In Frankrijk vertegenwoordigen deze sociale bijdragen 17,2% van de netto huurinkomsten, wat de uiteindelijke opbrengst aanzienlijk verandert.
Een goed dat wordt weergegeven met een aantrekkelijke bruto opbrengst kan aanzienlijk lager uitvallen zodra deze posten zijn geïntegreerd. Het verschil tussen bruto en netto opbrengst overschrijdt vaak twee procentpunten.
DPE en klimaatwet: de theoretische bruto huur soms onbereikbaar
Sinds de klimaat- en veerkrachtwet die op 22 augustus 2021 werd aangenomen, kunnen woningen die in de energieprestatie-index als F en G zijn geclassificeerd, hun huur niet meer verhogen bij het vernieuwen van het huurcontract of bij een nieuwe verhuur in gebieden waar huurprijzen worden gereguleerd.
In de praktijk kan de bruto huur die in een simulatiespreadsheet is opgenomen juridisch onmogelijk te hanteren zijn als het goed een energieverslindende woning is. Sinds 2025 zijn sommige woningen die als G zijn geclassificeerd zelfs verboden voor verhuur, en dit verbod zal geleidelijk worden uitgebreid naar woningen die als F zijn geclassificeerd.
Concrete impact op de netto opbrengst
Om een energieverslindend goed conform te maken, worden energierenovaties (isolatie, vervanging van het verwarmingssysteem) verplicht. Deze investeringsuitgaven, die soms aanzienlijk zijn, moeten worden opgenomen in de berekening van de netto opbrengst. Een rendementsimulatie zonder projectie van renovatiewerkzaamheden is misleidend voor een goed dat als F of G is geclassificeerd.
Er zijn twee scenario’s voor de investeerder:
- Een al gerenoveerd goed kopen (DPE A tot D), met een hogere aankoopprijs maar een bruto huur die zonder beperkingen kan worden toegepast en beperkte werkgerelateerde kosten.
- Een energieverslindend goed kopen tegen een verlaagde prijs, waarbij het renovatiebudget in de totale aankoopkosten wordt opgenomen om een realistische netto opbrengst te herberekenen.
In het tweede geval zegt de initiële bruto opbrengst strikt genomen niets. Alleen de netto opbrengst na werkzaamheden geeft een betrouwbaar beeld van de huurinvestering.
Netto-netto opbrengst: de berekening die rekening houdt met onroerendgoedbelasting
De netto opbrengst van kosten is niet voldoende om te bepalen wat er daadwerkelijk in de zak van de verhuurder blijft. De netto-netto opbrengst (of opbrengst na belasting) houdt rekening met het gekozen belastingregime en de marginale belastingtarief van de eigenaar.
Bij ongemeubileerde verhuur bestaan er twee regimes: het micro-onroerend goed, dat een forfaitaire aftrek toepast op de bruto onroerende inkomsten, en het werkelijke regime, dat het mogelijk maakt om de werkelijke kosten (leningsrente, werkzaamheden, beheerskosten) af te trekken. De keuze tussen de twee hangt af van het bedrag van de aftrekbare kosten in verhouding tot de huurinkomsten.
Bij gemeubileerde verhuur bieden het micro-BIC-regime en het werkelijke BIC-regime afschrijvingsmechanismen voor het goed die de belastbare basis aanzienlijk kunnen verlagen. Het verschil in netto-netto opbrengst tussen hetzelfde goed dat ongemeubileerd of gemeubileerd wordt verhuurd, kan significant zijn, bij gelijke bruto huur.
De juiste reflex voor elke aankoop: de drie niveaus van opbrengst (bruto, netto van kosten, netto-netto) berekenen in dezelfde spreadsheet, met daarin de volledige aankoopkosten, de geschatte leegstand, de voorspelbare werkzaamheden en het gekozen belastingregime. Een hoge bruto opbrengst die een zware belasting of aanstaande werkzaamheden verbergt, beschermt het vermogen van de investeerder niet.