Die Bruttomiete bezeichnet die Gesamtsumme, die der Mieter zahlt, einschließlich der Nebenkosten. Die Nettomiete entspricht dem Betrag, den der Vermieter tatsächlich erhält, nachdem nicht erstattungsfähige Nebenkosten, Verwaltungskosten und Steuern abgezogen wurden. Diese beiden Beträge zu verwechseln, verfälscht jede Schätzung der Mietrendite, noch bevor ein Vorvertrag unterzeichnet wurde.
Nicht erstattungsfähige Nebenkosten und Arbeiten: Was wirklich Brutto und Netto trennt
Die Unterscheidung zwischen Bruttomiete und Nettomiete beruht vor allem auf der Art der abgezogenen Kosten, da einige vorhersehbar und andere nicht sind.
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Die erstattungsfähigen Nebenkosten (Kaltwasser, Pflege der Gemeinschaftsbereiche, Müllabfuhr) werden dem Mieter in Rechnung gestellt. Sie erhöhen die Bruttomiete, bereichern jedoch den Vermieter nicht. Die nicht erstattungsfähigen Nebenkosten hingegen bleiben zu Lasten des Eigentümers: Grundsteuer, Versicherung für nicht bewohnte Eigentümer, Verwaltungsgebühren, Rücklagen für größere Arbeiten.
Bevor wir weitergehen, ist es nützlich, den Unterschied zwischen Bruttomiete und Nettomiete im Detail zu verstehen, insbesondere um zu unterscheiden, was zur Rücklage für Nebenkosten gehört und was zur endgültigen Belastung.
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Die in der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten wirken sich ebenfalls auf die Nettorendite aus. Eine Fassadensanierung oder ein Dachwechsel kann mehrere Jahre Nettomiete ausmachen. Diese Art von Ausgaben wird in keiner Bruttomiete angezeigt, die in einer Immobilienanzeige aufgeführt ist.
Berechnung der Brutto- und Nettorendite: Formeln und häufige Fallstricke
Die Formel für die Bruttorendite ist einfach: (monatliche Miete x 12 / Kaufpreis) x 100. Sie liefert einen Prozentsatz, der einen schnellen Vergleich zwischen zwei Immobilien ermöglicht, jedoch keine Kaufentscheidung erlaubt.
Die Nettorendite erfordert, dass von der Jahresmiete alle nicht erstattungsfähigen Kosten, die Grundsteuer, die Verwaltungskosten und eventuell geplante Arbeiten abgezogen werden, bevor das Ergebnis durch die Gesamtkosten des Erwerbs (Kaufpreis, Notarkosten, Maklergebühren) geteilt wird.
Drei häufige Fehler in den Tabellen von Investoren
- Den in der Anzeige angegebenen Preis anstelle der Gesamtkosten des Erwerbs zu verwenden, die Notarkosten und Maklergebühren einschließen. Die Differenz kann mehr als zehn Prozent des angegebenen Preises betragen.
- Die Mietausfälle zu ignorieren. Ein Monat ohne Mieter pro Jahr reduziert die jährliche Mieteinnahme um etwa acht Prozent, und dieser Posten erscheint nie in der Bruttorendite.
- Die Sozialabgaben auf die Mieteinnahmen zu vergessen. In Frankreich machen diese Sozialabgaben 17,2 % der Nettomieteinnahmen aus, was die endgültige Rendite erheblich verändert.
Eine Immobilie, die mit einer attraktiven Bruttorendite angezeigt wird, kann deutlich niedriger ausfallen, sobald diese Posten berücksichtigt werden. Die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite übersteigt oft zwei Prozentpunkte.
DPE und Klimagesetz: Die theoretische Bruttomiete manchmal unerreichbar
Seit dem Klimagesetz und der Resilienzgesetzgebung, die am 22. August 2021 verabschiedet wurde, dürfen Wohnungen, die im Energieausweis mit F und G eingestuft sind, bei der Verlängerung des Mietvertrags oder bei einer neuen Vermietung in Gebieten, die der Mietpreisregulierung unterliegen, nicht mehr erhöht werden.
In der Praxis kann die im Simulationstool angegebene Bruttomiete rechtlich unmöglich anzuwenden sein, wenn die Immobilie eine Energieverschwender ist. Ab 2025 sind bestimmte Wohnungen der Klasse G sogar für die Vermietung verboten, und dieses Verbot wird schrittweise auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet.
Konkrete Auswirkungen auf die Nettorendite
Um eine energieintensive Immobilie konform zu machen, werden energetische Sanierungsarbeiten (Dämmung, Austausch der Heizungsanlage) erforderlich. Diese Investitionsausgaben, die manchmal erheblich sind, müssen in die Berechnung der Nettorendite einfließen. Eine Rentabilitätssimulation ohne Projektion von Renovierungsarbeiten ist irreführend für eine Immobilie der Klassen F oder G.
Für den Investor ergeben sich zwei Szenarien:
- Den Kauf einer bereits renovierten Immobilie (Energieausweis A bis D), mit einem höheren Kaufpreis, aber einer uneingeschränkt anwendbaren Bruttomiete und begrenzten Arbeitskosten.
- Den Kauf einer energieintensiven Immobilie zu einem reduzierten Preis, wobei das Renovierungsbudget in die Gesamtkosten des Erwerbs integriert wird, um eine realistische Nettorendite neu zu berechnen.
Im zweiten Fall bedeutet die anfängliche Bruttorendite rein gar nichts. Nur die Nettorendite nach den Arbeiten gibt ein zuverlässiges Bild der Mietinvestition.
Nettorendite-netto: die Berechnung, die die Immobilienbesteuerung einbezieht
Die Nettorendite der Nebenkosten reicht nicht aus, um zu bestimmen, was tatsächlich im Geldbeutel des Vermieters bleibt. Die Nettorendite-netto (oder Rendite nach Steuern) berücksichtigt das gewählte Steuersystem und den Grenzsteuersatz des Eigentümers.
Bei leerer Vermietung existieren zwei Systeme: das Mikro-Finanzsystem, das einen Pauschalabzug auf die Bruttomieteinnahmen anwendet, und das reale System, das die tatsächlichen Kosten (Zinsen, Arbeiten, Verwaltungskosten) abzieht. Die Wahl zwischen beiden hängt von der Höhe der abziehbaren Kosten im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ab.
Bei möblierter Vermietung bieten das Mikro-BIC-System und das reale BIC-System Abschreibungsmöglichkeiten für die Immobilie, die die steuerpflichtige Basis erheblich senken können. Der Unterschied in der Nettorendite-netto zwischen derselben Immobilie, die leer oder möbliert vermietet wird, kann erheblich sein, bei identischer Bruttomiete.
Der richtige Reflex vor jedem Kauf: Berechnen Sie die drei Renditeebenen (brutto, netto von Nebenkosten, netto-netto) in derselben Tabelle, wobei die vollständigen Erwerbskosten, die geschätzten Mietausfälle, die vorhersehbaren Arbeiten und das gewählte Steuersystem einfließen. Eine hohe Bruttorendite, die eine hohe Steuerlast oder bevorstehende Arbeiten verschleiert, schützt das Vermögen des Investors nicht.