Il canone lordo indica la somma totale versata dall’inquilino, spese comprese. Il canone netto corrisponde a quanto il proprietario percepisce realmente dopo la deduzione delle spese non recuperabili, delle spese di gestione e della fiscalità. Confondere queste due somme falsifica qualsiasi stima di redditività locativa ancor prima di aver firmato un compromesso.
Spese non recuperabili e lavori: ciò che separa realmente il lordo dal netto
La distinzione tra canone lordo e canone netto si basa soprattutto sulla natura delle spese dedotte, poiché alcune sono prevedibili e altre no.
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Le spese recuperabili (acqua fredda, manutenzione delle parti comuni, rifiuti domestici) vengono addebitate all’inquilino. Esse gonfiano il canone lordo ma non arricchiscono il locatore. Le spese non recuperabili, invece, rimangono a carico del proprietario: tassa fondiaria, assicurazione del proprietario non occupante, onorari di gestione locativa, accantonamenti per lavori straordinari.
Prima di andare oltre, è utile comprendere la differenza tra canone lordo e netto nel dettaglio, in particolare per distinguere ciò che riguarda l’accantonamento delle spese e ciò che riguarda la spesa definitiva.
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I lavori di condominio approvati in assemblea generale pesano anche sul rendimento netto. Un rifacimento della facciata o una sostituzione del tetto possono rappresentare diversi anni di canone netto. Questo tipo di spesa non compare in nessun rendimento lordo pubblicato da un annuncio immobiliare.
Calcolo del rendimento lordo e del rendimento netto: formule e trappole comuni
La formula del rendimento lordo è semplice: (canone mensile x 12 / prezzo di acquisto) x 100. Essa fornisce una percentuale che consente di confrontare rapidamente due beni tra loro, ma non di prendere una decisione d’acquisto.
Il rendimento netto richiede di sottrarre dal canone annuale tutte le spese non recuperabili, la tassa fondiaria, le spese di gestione e i lavori programmati, per poi dividere il risultato per il costo totale di acquisto (prezzo del bene, spese notarili, spese di agenzia).
Tre errori frequenti nei fogli di calcolo degli investitori
- Utilizzare il prezzo indicato nell’annuncio invece del costo totale di acquisto, che include le spese notarili e di agenzia. La differenza può superare il dieci percento del prezzo indicato.
- Ignorare la vacanza locativa. Un mese senza inquilino all’anno riduce il canone annuale percepito di circa l’otto percento, e questo elemento non compare mai nel rendimento lordo.
- Dimenticare le trattenute sociali sui redditi fondiari. In Francia, queste trattenute sociali rappresentano il 17,2% dei redditi locativi netti, il che modifica significativamente il rendimento finale.
Un bene pubblicizzato con un rendimento lordo attraente può scendere nettamente più in basso una volta integrati questi elementi. Il divario tra rendimento lordo e netto supera spesso due punti percentuali.
DPE e legge Clima: il canone lordo teorico a volte inaccessibile
Dal momento della legge Clima e Resilienza promulgata il 22 agosto 2021, gli alloggi classificati F e G nel diagnostic di prestazione energetica non possono più vedere aumentato il loro canone al rinnovo del contratto di locazione o durante una nuova messa in affitto nelle zone soggette a regolamentazione dei canoni.
In pratica, il canone lordo indicato in un foglio di calcolo di simulazione può essere giuridicamente impossibile da applicare se il bene è una spugna energetica. Dal 2025, alcuni alloggi classificati G sono addirittura vietati alla locazione, e questo divieto si estenderà progressivamente agli alloggi classificati F.
Impatto concreto sul rendimento netto
Per rendere un bene energivoro conforme, diventano obbligatori lavori di ristrutturazione energetica (isolamento, sostituzione del sistema di riscaldamento). Queste spese di investimento, talvolta onerose, devono essere integrate nel calcolo del rendimento netto. Una simulazione di redditività senza proiezione di lavori di ristrutturazione è ingannevole per un bene classificato F o G.
Si presentano due scenari per l’investitore:
- Acquistare un bene già ristrutturato (DPE A a D), con un prezzo di acquisto più elevato ma un canone lordo applicabile senza restrizioni e spese di lavori limitate.
- Acquistare un bene energivoro a prezzo ridotto, integrando il budget di ristrutturazione nel costo totale di acquisto per ricalcolare un rendimento netto realistico.
Nel secondo caso, il rendimento lordo iniziale non significa assolutamente nulla. Solo il rendimento netto dopo i lavori fornisce un’immagine affidabile dell’investimento locativo.
Rendimento netto-netto: il calcolo che integra la fiscalità immobiliare
Il rendimento netto delle spese non è sufficiente a determinare ciò che rimane realmente nella tasca del locatore. Il rendimento netto-netto (o rendimento dopo imposta) tiene conto del regime fiscale scelto e della fascia marginale di imposizione del proprietario.
In locazione vuota, coesistono due regimi: il micro-fondario, che applica una deduzione forfettaria sui redditi fondiari lordi, e il regime reale, che consente di dedurre le spese reali (interessi di prestito, lavori, spese di gestione). La scelta tra i due dipende dall’importo delle spese deducibili rispetto ai redditi locativi.
In locazione arredata, il regime micro-BIC e il regime reale BIC offrono meccanismi di ammortamento del bene che possono ridurre notevolmente la base imponibile. La differenza di rendimento netto-netto tra lo stesso bene affittato vuoto o arredato può essere significativa, a canone lordo identico.
Il buon riflesso prima di ogni acquisto: calcolare i tre livelli di rendimento (lordo, netto di spese, netto-netto) su un unico foglio di calcolo, integrando il costo di acquisto completo, la vacanza locativa stimata, i lavori prevedibili e il regime fiscale scelto. Un rendimento lordo elevato che nasconde una fiscalità pesante o lavori imminenti non protegge il patrimonio dell’investitore.