Der Markt für Neubauimmobilien befindet sich in einer angespannten Phase: Rückgang der Verkäufe, Verschiebungen von Programmen, Ende des Pinel-Systems. Für einen Investor verändern diese Parameter die klassischen Entscheidungen. Welche Kriterien ermöglichen es heute, die Relevanz eines Neubauprojekts zu messen, und welche Aspekte verdienen besondere Aufmerksamkeit?
1. Die Vorteile von Neubauimmobilien verstehen
Neubauimmobilien behalten auch in einem schwierigen Marktumfeld messbare strukturelle Vorteile. Der erste betrifft die Herstellergarantie: zehnjährige Garantie, Garantie für die perfekte Ausführung, zweijährige Garantie. Diese Schutzmaßnahmen decken Mängel und Fehler mehrere Jahre nach der Übergabe ab, was das Risiko unerwarteter Ausgaben verringert.
Der zweite Vorteil betrifft die Energieeffizienz. Neubauten entsprechen der aktuellen Wärmeschutzverordnung (RE 2020), was zu deutlich niedrigeren Heiz- und Klimatisierungskosten im Vergleich zu einer unrenovierten Bestandsimmobilie führt. Für eine Mietinvestition erleichtert diese Effizienz die Vermietung: Mieter bevorzugen Wohnungen mit geringem Verbrauch.
Auf steuerlicher Ebene zwingt das Verschwinden des Pinel-Systems dazu, die verfügbaren Optionen neu zu bewerten. Der Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) bleibt zugänglich, aber eine bemerkenswerte Änderung betrifft den Wiederverkauf: seit dem 15. Februar 2025 werden die tatsächlich abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung des Gewinns reintegriert.
Diese Änderung verringert das Interesse an einer Strategie, die auf einem mittelfristigen Verkauf basiert. Das LLI-System (intermediäre Mietwohnungen) stellt eine alternative Möglichkeit dar, mit Vorteilen einer reduzierten Mehrwertsteuer unter bestimmten Bedingungen bezüglich Mietobergrenzen und Mieteinkommen der Mieter.
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2. Ihre Investitionsfähigkeit und Ihr Projekt bewerten
Die Kreditfähigkeit ist der Ausgangspunkt jedes Projekts. Der maximale Verschuldungsgrad bleibt bei 35 % des Nettoeinkommens, einschließlich Versicherung. Ein Makler oder ein Bankberater kann die monatlichen Raten simulieren und den leihbaren Betrag je nach Ihrer Situation ermitteln.
| Zu bewertender Punkt | Was zu überprüfen ist |
|---|---|
| Eigenkapital | Verfügbarer Betrag, ohne die Rücklagen zu gefährden |
| Kreditfähigkeit | Verschuldungsgrad nach Einbeziehung des neuen Kredits |
| Monatliche Sparanstrengung | Unterschied zwischen der monatlichen Rate und der erhaltenen Miete |
| Anwendbare Besteuerung | LMNP, LLI oder Mikro-Immobilien je nach gewähltem Modell |
| Haltedauer | Auswirkungen der Reintegration der Abschreibungen im Falle eines Verkaufs |
Das Vermögensziel beeinflusst auch die Wahl des Modells. Ein Investor, der auf eine Einkommenssteigerung im Ruhestand abzielt, hat nicht die gleichen Anforderungen wie ein Käufer, der seine Steuerlast kurzfristig senken möchte. Seit dem Ende des Pinel-Systems müssen Rentabilitätssimulationen die neuen steuerlichen Parameter berücksichtigen, insbesondere für das LMNP im tatsächlichen Sinne.
Der erweiterte PTZ, der ab dem 1. April 2025 für den Kauf einer Neubauwohnung oder eines Neubaus in ganz Frankreich (unter Bedingungen der Ersterwerber) zugänglich ist, kann die Entscheidung beeinflussen. Wenn Sie berechtigt sind, den Ertrag einer Mietinvestition mit den Einsparungen auf Ihrem Hauptwohnsitz zu vergleichen, hilft dies bei der Entscheidungsfindung.
3. Die richtige Immobilie und Lage wählen
Die Lage bleibt der Faktor, der am stärksten die Mietrendite und die langfristige Wertsteigerung beeinflusst. Im Jahr 2026 zeigt der Markt für Neubauten starke geografische Unterschiede. Einige Metropolen haben eine anhaltend hohe Mietnachfrage, während periurbane Gebiete unter unverkauften Beständen leiden.
Drei Kriterien ermöglichen eine effektive Filterung:
- Die Mietspannung der Gemeinde: Anzahl der Anfragen pro verfügbarem Wohnraum, durchschnittliche Leerstandszeit. In Studentenstädten und regionalen Metropolen gibt es eine besonders hohe Nachfrage nach Studios.
- Die Qualität des Programms und des Entwicklers: In einem Markt, in dem die finanziellen Schwierigkeiten der Entwickler zunehmen, verringert die Überprüfung der Solidität des Betreibers und der Vorverkaufsquote des Programms das Risiko von Verzögerungen oder Abbrüchen.
- Die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die Nähe zu Dienstleistungen: Eine Immobilie, die weniger als zehn Minuten von einem Bahnhof oder einem Arbeitsplatz entfernt ist, wird schneller vermietet und hat weniger Leerstände.
Auch der Immobilientyp zählt. Eine T1- oder T2-Wohnung im Stadtzentrum erzielt in der Regel eine höhere Bruttomietrendite als eine T4-Wohnung, hat jedoch eine häufigere Mieterwechselrate. Im Gegensatz dazu zieht eine T3-Wohnung in der ersten Peripherie stabilere Mieter an, was die Verwaltungskosten begrenzt.
4. Ihre Investition abschließen und Ihren Kauf sichern
Der Kauf im VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) erfordert einen gestaffelten Zahlungszeitplan, der an den Fortschritt der Arbeiten gebunden ist. Dieses Verfahren schützt den Käufer: Die Gelder werden schrittweise freigegeben, und eine Finanzgarantie für die Fertigstellung deckt das Risiko eines Ausfalls des Entwicklers ab.
Vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde sind mehrere Überprüfungen erforderlich:
- Den Reservierungsvertrag im Detail lesen, insbesondere die aufschiebenden Bedingungen (Erhalt des Kredits, Baugenehmigung ohne Rechtsmittel)
- Die Beschreibung überprüfen: Materialien, Ausstattungen, maßstabsgetreue Pläne der Wohnung
- Sicherstellen, dass der Entwickler über eine von einer Bank oder einem Versicherer ausgestellte Finanzgarantie für die Fertigstellung verfügt
Bei der Übergabe ist die Abnahme der Wohnung ein Schritt, bei dem jeder Mangel schriftlich festgehalten werden muss. Die zu diesem Zeitpunkt geäußerten Vorbehalte aktivieren die Garantie für die perfekte Ausführung, die ein Jahr lang gilt. Ein detailliertes Übergabeprotokoll schützt Ihre Rechte im Falle von Mängeln, die nach dem Einzug oder der Vermietung festgestellt werden.
Die Mietverwaltung kann einem Fachmann übertragen oder selbst durchgeführt werden. Die Wahl hängt von der verfügbaren Zeit und der Entfernung zwischen Ihrem Wohnsitz und der Immobilie ab. Bei delegierter Verwaltung stellen die Honorare in der Regel einen Prozentsatz der erhaltenen Miete dar, der in die Berechnung der Nettorentabilität einfließt.
Der Markt für Neubauten im Jahr 2026 belohnt Projekte, die mit Sorgfalt vorbereitet wurden. Die Solidität des Entwicklers, die Mietspannung im Sektor und das passende steuerliche Modell bleiben die drei Variablen, die eine rentable Investition von einem erlittenen Kauf unterscheiden.
